Le bail d'habitation

C'est le contrat par lequel le propriétaire s'accorde avec le locataire sur l'usage du local durant une période déterminée. Il doit comporter un certain nombre de clauses précises permettant au propriétaire et locataire de se mettre d'accord sur la nature et les conditions de la location.
Il est établi pour une période de 3, 6 ou neuf ans renouvelables par tacite reconduction.

> Quel bail ?

Toute nouvelle location qui vise la mise à disposition d'un local d'habitation est en principe soumise à la loi du 6 juillet 1989 (que vous pouvez consulter sur notre site "juri-logement"), la loi du 1er septembre 1948 étant a priori exclue.
Il existe également des baux dérogatoires, à savoir les baux soumis aux dispositions du Code Civil. Ces baux concernent les logements meublés, les logements de fonction, les résidences secondaires.

La location meublée :

Le contrat de location en meublé doit viser un logement comprenant effectivement tous les meubles nécessaires à la vie courante et contenir une annexe qui correspond à un inventaire signé par le preneur et le bailleur. Cet inventaire doit comporter la liste de tous les meubles mis à disposition.

> Le contenu du bail

Le bail doit être conclu par écrit et signé par le propriétaire et le locataire comme l'impose la loi du 6 juillet 1989. Il peut être établi directement entre les deux parties, sous seing privé, c'est-à-dire papier libre, ou avec l'aide d'un professionnel, chaque partie conservant un exemplaire original. Il peut aussi être établi par un notaire, c'est donc un acte notarié, chaque partie recevant également un exemplaire.

Il convient de mentionner les clauses obligatoires suivantes :

• le nom et l'adresse du propriétaire et de son mandataire

• la durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement

• la description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin ou autres)

• l'énumération des parties communes

• la destination du local loué, c'est-à-dire l'usage qui sera fait des locaux : habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel

• le montant et les termes de paiement du loyer ainsi que les conditions de sa révision éventuelle

• le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu : il est limité à deux mois de loyer sans les charges et ne peut être révisé ni en cours de bail, ni lors du renouvellement du bail.

Certaines clauses facultatives peuvent être ajoutées tant qu'elles ne sont pas contraires à la loi et qu'elles sont convenues entre le propriétaire et le locataire. Le bail peut par exemple comporter une durée de location plus longue que la durée minimum légale. Le propriétaire peut exiger qu'un tiers se porte caution pour garantie le paiement des loyers et charges...

Mais attention, certaines clauses sont interdites : (même si elles figurent dans le contrat, elles sont nulles ) toute clause qui ...

oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement, à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrables

• impose au locataire la souscription d'une assurance habitation après d'une compagnie choisie par le propriétaire

• impose comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique

• prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l'immeuble

• prévoit la résiliation de plein droit du bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou la non souscription d'une assurance des risques locatifs

• interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle.

Nous vous recommandons de consulter la Recommandation N°2000-01 émise par la commission des clauses abusives

De manière générale, il est recommandé d'avoir recours aux formulaires de baux les plus récents.

Vous trouverez des modèles auprès de professionnels, d'associations de locataires ou de propriétaires ou dans les librairies spécialisées. Vous pouvez aussi en télécharger un sur le site "nexdom.com", à la page des lettres types

> Les documents à joindre au bail

• l'état des lieux

• si l'immeuble est en copropriété : les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, ainsi que le nombre de millièmes que représente le logement dans chaque catégorie de charges

• lorsque le loyer doit être fixé par référence aux loyers habituellement pratiqués dans le voisinage : les références de ces loyers

• lorsque le propriétaire exige du locataire la caution d'un tiers : un engagement de caution comportant la durée et l'étendue de la caution, ainsi qu'une mention manuscrite de la personne qui se porte caution, indiquant qu'elle a connaissance de l'étendue de son obligation.

> Plus d'infos ?

Vous pouvez consulter le Guide du Propriétaire Bailleur mis en ligne par le Ministère du Logement

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