Augmenter l'offre de logements à loyers maîtrisés

Conventionnement ANAH

L'article 37 de la loi indique que l'Agence Nationale de l'Habitat, nouvelle dénomination de l'ANAH, a pour mission de promouvoir le développement et la qualité du parc existant de logements privés. À cet effet, elle encourage et facilite l'exécution de travaux de réparation, d'assainissement, d'amélioration et d'adaptation d'immeubles d'habitation, ainsi que l'exécution de travaux de transformation en logements de locaux non affectés à l'habitation, dès lors que ces logements sont utilisés à titre de résidence principale. Elle peut conclure avec tout bailleur une convention par laquelle ce dernier s'engage à respecter des conditions relatives au plafond de ressources des locataires, au plafond de loyers et, le cas échéant, aux modalités de choix des locataires. La conclusion de la convention ouvre droit, dans certaines conditions, à une déduction spécifique des revenus fonciers.

Consultez le site www.anah.fr

Investissement locatif dans l'ancien

L'article 39 permet à un investisseur privé de bénéficier d'une déduction fiscale de 30 % sur ses revenus fonciers, dès lors qu'il loue un logement ancien conventionné ANAH, sans même réaliser de travaux. En cas de travaux, l'article 79 de la même loi prévoit que l'ANAH peut verser une subvention au propriétaire, dans le cadre d'un conventionnement avec travaux.

Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond, de même que le loyer qui doit être à un niveau du secteur intermédiaire. Cette déduction est de 45 % lorsque les ressources du locataire et le loyer pratiqué ne dépassent pas les plafonds applicables aux logements conventionnés ouvrant droit à l'APL. Ce nouveau dispositif, appelé « Borloo dans l'ancien » est applicable au 1 er octobre 2006. Il remplace le « Besson ancien » pour lequel il ne pourra plus y avoir de nouveaux bénéficiaires après le 30 septembre 2006, mais qui continue d'exister pour les locations en cours.

La location ne peut être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable, ni avec une personne occupant déjà le logement. Si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, le locataire ne peut pas être un des associés ou un membre du foyer fiscal, ni un ascendant ou un descendant d'un associé. L'ANAH s'engage de son côté à garantir le paiement des loyers tout au long de la location et à reloger les locataires en fin de convention. Elle aide à la remise en état du logement le cas échéant. En cas de mutation du logement, la convention en cours s'impose de plein droit au nouveau propriétaire, Les engagements de la convention sont obligatoirement mentionnés dans l'acte de mutation. Un avenant précisant l'identité du nouveau propriétaire est signé entre celui-ci et l'ANAH.

Investissement locatif dans le neuf ou assimilé

Recentrage du dispositif « Robien »

L'article 40 de la loi modifie le régime « Robien » qui disparaît au profit du régime « Robien recentré ». Il n'y a toujours pas de contrainte de ressources du locataire, mais les changements portent sur les modalités de l'amortissement, sur la durée de l'engagement, et également sur les zones et les plafonds de loyer correspondant.

L'amortissement est maintenu pendant les neuf années, mais il passe à 6 % du prix d'acquisition du logement pour les sept premières années et à 4 % de ce prix pour les deux années suivantes. La possibilité de proroger la location pour deux périodes de trois ans en contrepartie d'une déduction au titre de l'amortissement au taux de 2,5 % est supprimée.

Les plafonds de loyers dépendent de quatre zones :

Zone A (Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, Côte d'Azur et Genevois Français) : 19,89 €/m²

Zone B1 (Agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères -Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo-, le pourtour de la Côte-d'Azur, les DOM et la Corse) : 13,82 €/m²

Zone B2 (les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières ou littorales chères, ou limite de l'Ile-de-France) : 11,30 €/m²

Zone C (le reste du territoire) : 8,28 €/m²

Le décret n° 2006-1005 du 10 août 2006 pris pour l'application des articles 31 et 31 bis du code général des impôts relatif à la mise en location de logements ainsi qu'aux souscriptions au capital de sociétés civiles de placement immobilier et modifiant l'annexe III à ce code est consultable sur notre site Juri-logement

La liste des communes correspondant à ces nouvelles zones est consultable sur notre site Juri-logement.org, en annexe de l'arrêté du 10 août 2006 relatif au classement des communes.

L'entrée en vigueur de ce régime « Robien recentré » est fixée au 1^er septembre 2006.

Création du dispositif « Borloo populaire »

L'article 40 de la loi instaure un nouveau produit d'investissement locatif qui entre en vigueur à partir du 1^er septembre 2006, mais qui s'applique aux investissements réalisés depuis le 1^er janvier 2006. Ce dispositif concerne les logements acquis neufs et les logements anciens à réhabiliter avant leur mise en location. Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond (fixé par décret) et le bailleur doit respecter des plafonds de loyer, qui sont définis selon quatre zones :

Zone A (Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, Côte-d'Azur et Genevois Français) : 15,92 €/m²

Zone B1 (Agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères -Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo-, le pourtour de la Côte-d'Azur, les DOM et la Corse) : 11,06 €/m²

Zone B2 (les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières ou littorales chères, ou limite de l'Ile-de-France) : 9,04 €/m²

Zone C (le reste du territoire) : 6,63 €/m²

La liste des communes correspondant à ces nouvelles zones est consultable sur notre site Juri-logement.org, en annexe de l'arrêté du 10 août 2006 relatif au classement des communes.

Seules les propriétés urbaines sont concernées par ce nouveau dispositif, ce qui exclut les constructions faisant partie d'une exploitation agricole.

Le bailleur est une personne physique ou une société non soumise à l'impôt sur les sociétés. Le bénéfice de la déduction est subordonné à une option qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cette option est irrévocable et comporte l'engagement du propriétaire de louer le logement nu à titre de résidence principale pendant une période minimum de neuf ans, à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal ou du foyer fiscal d'un associé. Le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers 6 % du prix d'acquisition du logement pour les sept premières années et à 4 % de ce prix pour les deux années suivantes. A l'issue de la période couverte par l'engagement de location, le propriétaire peut, par période de trois ans et pendant un durée maximale de six ans, bénéficier d'un complément de la déduction au titre de l'amortissement égal à 2,5 % du prix d'acquisition du logement. Cette possibilité est offerte au propriétaire tant que les conditions de loyer et de ressources du locataire restent remplies, c'est-à-dire en cas de reconduction du contrat de bail ou encore en cas de changement de locataire.

Le propriétaire peut également déduire 30 % de ses revenus bruts fonciers pendant toute la durée de l'engagement de la location, éventuellement prorogé.

Cet engagement peut être suspendu, à l'issue d'une période de location d'au moins trois ans, pour mettre le logement à la disposition d'un ascendant ou d'un descendant du contribuable. Ce dernier ne bénéficie pas, pendant la période de mise à disposition du logement, de la déduction au titre de l'amortissement. Cette période de mise à disposition du logement, qui ne peut excéder neuf ans, n'est pas prise en compte pour la durée de location minimale de neuf ans.

L'article 46 de la loi permet en outre au propriétaire soumis à la taxe sur les logements vacants l'année précédant celle de la conclusion du bail de cumuler les deux dispositifs et donc de déduire à nouveau 30 % de ses revenus bruts fonciers. Cette déduction s'applique aux revenus perçus jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la conclusion de ce bail, conclu entre le 1^er janvier 2006 et le 31 décembre 2007.

Création d'un bail avec convention d'usufruit

L'article 42 de la loi instaure un nouveau contrat de bail avec convention d'usufruit. Un particulier qui souhaite investir peut acquérir un ou des logements en nue-propriété et simultanément, un organisme social acquiert l'usufruit de ce ou ces logements pendant une durée minimale de quinze ans, en vue de les louer. Pendant cette période, le logement est loué par le bailleur social puis, au terme de la convention, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du logement. Le locataire est informé de l'opération dès son entrée dans les lieux et connaît les conditions de la location provisoire.

Six mois avant l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire peut, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, proposer au locataire un nouveau bail prenant effet au terme de l'usufruit, ou alors donner congé pour vendre ou pour occuper le bien à ce terme. Trois mois avant l'extinction de l'usufruit le bailleur propose au locataire -qui n'a pas conclu un nouveau bail avec le nu-propriétaire et qui remplit les conditions de ressources fixées par décret- la location d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le locataire qui n'a pas conclu le contrat de location proposé par le nu-propriétaire ni accepté l'offre de relogement faite par l'usufruitier-bailleur est déchu de tout titre d'occupation sur le logement à l'expiration de l'usufruit.

Incitation à louer des logements vacants situés au-dessus des commerces

L'article 45 de la loi modifie le code du commerce afin de permettre à un bailleur de reprendre le logement loué avec le local commercial. Le bailleur peut, à l'expiration d'une période de trois ans et au moins six mois à l'avance, reprendre les locaux d'habitation loués accessoirement aux locaux commerciaux s'ils ne sont pas affectés à cet usage d'habitation. Le locataire dispose de ces six mois pour réaffecter ce local en logement. Dans cette hypothèse, le congé ne peut pas lui être donné. Cette reprise ne s'applique pas aux locaux affectés à usage d'hôtel ou de location en meublé. De même, la reprise ne peut être exercée lorsque le locataire établit que la privation de jouissance des locaux d'habitation apporte un trouble grave à l'exploitation du fonds ou lorsque les locaux commerciaux et les locaux d'habitation forment un tout indivisible. En cas de reprise, le loyer du bail est diminué pour tenir compte des surfaces retranchées.

Institution de la taxe d'habitation pour les logements vacants dans les petites et moyennes communes

L'article 47 de la loi permet aux petites et moyennes communes d'assujettir à la taxe d'habitation les logements vacants depuis plus de cinq années au 1^er janvier de l'année d'imposition. Certains logements échappent à cette taxe. Ainsi, des logements dont la durée d'occupation annuelle est supérieure à trente jours consécutifs ne sont pas imposables. De même, n'est pas imposable le contribuable qui ne peut pas occuper son logement pour un motif indépendant de sa volonté. Par contre, les éventuels abattements, exonérations et dégrèvements liés à la qualité ou aux ressources du contribuable en matière de taxe d'habitation ne sont pas applicables à cette taxe sur les logements vacants.

Attribution de logements locatifs sociaux

L'article 70 de la loi donne aux EPCI (Etablissements publics de coopération intercommunale) la possibilité de conclure des accords collectifs intercommunaux. Il renforce également le rôle du Préfet dans l'attribution des logements sociaux et celui de la Commission de médiation.

Les EPCI peuvent conclure, dès lors qu'ils disposent d'un programme local de l'habitat, un accord collectif intercommunal pour trois ans avec des bailleurs sociaux disposant d'un patrimoine locatif social dans le ressort territorial de cet établissement. Chaque bailleur s'engage à attribuer, annuellement, des logements aux personnes en difficulté. L'accord doit respecter la mixité sociale des villes et des quartiers et prévoir les moyens d'accompagnement et les dispositions nécessaires à la mise en ouvre et au suivi de cet engagement annuel. Une commission de coordination présidée par le président de l'EPCI est composée du Préfet, des maires des communes concernées, de représentants des bailleurs sociaux et de représentants d'associations dont l'objet est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées qui oeuvrent dans le département. Elle examine les dossiers des demandeurs de logement social. Elle émet des avis quant à l'opportunité d'attribuer un logement social.

Lorsqu'au terme d'un délai de six mois un organisme bailleur refuse de signer l'accord collectif intercommunal, le président de l'EPCI désigne à ce bailleur des personnes prioritaires et fixe le délai dans lequel celui-ci est tenu de les loger. Également, en cas de manquement de ce bailleur aux engagements qu'il a pris dans le cadre de cet accord collectif intercommunal, le président de l'EPCI peut procéder à un nombre d'attributions de logements équivalent au nombre de logements restant à attribuer en priorité aux personnes défavorisées mentionnées dans l'accord, après consultation des maires des communes intéressées. Si le bailleur fait obstacle aux attributions prononcées, le président de l'EPCI peut saisir le Préfet.

Le délai d'attribution est fixé par arrêté préfectoral. Il détermine les délais à partir desquels les personnes qui ont déposé une demande de logement social peuvent saisir la Commission de médiation. Les demandeurs ont connaissance de ce délai ainsi que des modalités de saisine de la commission lors de la délivrance du numéro d'enregistrement départemental unique. La Commission de médiation reçoit, outre les réclamations relatives aux absences de réponse à une demande de logement social, toute réclamation relative à l'absence de réponse à une demande de logement émanant d'une personne menacée d'expulsion sans relogement, hébergée temporairement ou logée dans un taudis ou une habitation insalubre, sans attendre le délai mentionné dans l'arrêté préfectoral. Dans ces deux cas le ou les bailleurs, sur requête de la Commission de médiation, doivent justifier l'absence de propositions. Pour les cas considérés comme prioritaires par la Commission, le Préfet peut, après avis du Maire de la commune concernée, adresser le demandeur à un bailleur social disposant de logements correspondant à la demande, en fixant le délai dans lequel celui-ci est tenu de le loger. En cas de refus du bailleur social, le Préfet procède, sur ses droits de réservation, à l'attribution d'un logement correspondant aux besoins du demandeur. La Commission de médiation établit chaque année un état des avis rendus et le transmet au Préfet, au PDALPD (Plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées) et aux EPCI compétents en matière d'habitat. Elle est informée, dans tous les cas, des suites qui sont réservées à ses demandes. Les bailleurs sociaux rendent compte également au Préfet, aux présidents des EPCI et aux Maires des communes concernées, une fois par an, du nombre de logements attribués.

Réforme du supplément de loyer de solidarité

L'article 71 de la loi réforme le supplément de loyer de solidarité en rendant obligatoire son application dès que le dépassement de 20 % des plafonds de ressources du locataire est atteint. Le supplément de loyer de solidarité appliqué par l'organisme HLM est calculé par lui en fonction des valeurs du coefficient de dépassement du plafond de ressources et du montant par mètre carré habitable du supplément de loyer de référence, selon les zones géographiques tenant compte du marché locatif (ces deux critères seront déterminés par décrets). Ces dispositions ne sont pas applicables aux logements financés au moyen de prêts conventionnés des banques et établissements financiers appartenant aux bailleurs autres que les organismes HLM et, dans les DOM, aux immeubles à loyer moyen. Elles s'appliquent par contre aux logements conventionnés détenus par les SEM ainsi qu'à ceux compris dans un patrimoine conventionné comprenant au moins cinq logements.