Information des parties lors de la vente d'un bien immobilier

Le vendeur d'un immeuble est tenu d'informer son acquéreur de tous défauts de la chose vendue, ce qui fait que, loyalement et complètement informé, l'acquéreur n'aurait pas acheté l'immeuble ou n'aurait accepté de l'acquérir qu'à un moindre prix.

La loi du 8 juin 1999 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeuble contre les termites et autres insectes xylophages impose une obligation complémentaire de recherche à la charge du vendeur. Un décret datant du 3 juillet 2000 vient compléter cette loi.

Cette recherche rendant le vice apparent, la liberté est ensuite laissé à l'acquéreur d'acheter en l'état ou de refuser son acquisition. "En cas de vente d'un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application de l'article 3, la clause d'exonération de garantie pour vice caché prévue par l'article 1643 du code civil, si le vice caché est constitué par la présence de termites, ne peut être stipulé qu'à la condition qu'un état parasitaire   du bâtiment soit annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. Le gouvernement a mis à disposition un modèle d'état parasitaire relatif à la présence de termites dans un immeuble.
L'état parasitaire doit avoir été établi depuis moins de trois mois à la date de l'acte authentique.
Le décret du 3 juillet 2000 précise que l'état parasitaire doit identifier "l'immeuble concerné, les parties visitées et celles qui n'ont pu l'être, les éléments infestés ou ayant été infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas, ainsi que la date de son établissement."
De plus, "Les fonctions d'expertise ou de diagnostic sont exclusives de toutes les activités de traitement préventif, curatif ou d'entretien, de lutte contre les termites."

Le mécanisme prévu par la loi est mis en œuvre en 3 temps :

• Détermination de la zone infestée selon la procédure prévue à l'article 3
• Dans la zone ainsi délimitée, établissement d'un état parasitaire préalable à la vente, établi moins de trois mois avant l'acte de vente
• Adjonction de l'état parasitaire à l'acte authentique de vente.

L'obligation ne concerne que la signature de l'acte authentique
Le texte précise : "l'acte authentique constatant la réalisation de la vente." Or il intervient le plus souvent qu'une fois la vente effectivement réalisée, c'est-à-dire après un acte sous seing privé synallagmatique de vente ou après la levée d'une promesse unilatérale de vente. S'agissant de ces actes sous seing privé, il conviendra de prévoir la condition suspensive de la production d'un état parasitaire négatif au jour de la réitération de la vente par acte authentique.

L'indépendance du diagnostic par rapport au traitement
Le principe d'une indépendance totale entre les fonctions d'expertise et de diagnostic d'une part et les activités de traitement préventif, curatif ou d'entretien d'autre part a été posé par la loi.
Le diagnosticien devra exercer cette activité à l'exclusion de celle d'entrepreneur.
Professionnel de la détection, il n'aura pas le droit d'être professionnel du traitement, qu'il soit préventif ou curatif.