Le droit de passage pour cause d’enclave

Le droit de passage pour cause d’enclave fait partie des servitudes.

Les servitudes

Il existe plusieurs sortes de servitudes reconnues par la loi : des servitudes privées et des servitudes publiques. Toutes les servitudes restent attachées au terrain et suivent donc son sort, quels qu’en soient les propriétaires successifs. Ainsi, elles ne peuvent pas être attachées à une personne et ne peuvent pas être vendues ou louées indépendamment du terrain qu’elles distribuent.
Cette contrainte est une restriction au droit de propriété puisque, par exemple, le propriétaire d’un terrain grevé d’une servitude n’a pas, en principe, le droit de se clore.
En droit, on appelle « fonds servant » le terrain ou le bâtiment qui supporte la servitude et « fonds dominant » celui au bénéfice duquel la servitude est constituée. Dans certaines hypothèses, les mêmes terrains peuvent être à la fois considérés comme fonds servant et fonds dominant. Tel est le cas par exemple des servitudes collectives et mutuelles résultant d’une copropriété ou d’un lotissement.

Les différentes sortes de servitudes sont donc :

les servitudes de droit privé telles que le droit de passage, la mitoyenneté, les clôtures et plantations et les vues sur le terrain d’autrui
et d’autre part les servitudes de droit public.

La servitude de passage pour cause d’enclave.

Les conditions nécessaires pour obtenir un droit de passage

Lorsqu’un terrain est dépourvu d’ouverture ou dispose d’une ouverture insuffisante sur la voie publique pour son habitation ou son exploitation, on dit qu’il est enclavé. Dans cette hypothèse, le propriétaire de ce terrain est en droit de réclamer un passage sur le terrain qui le sépare de la voie publique, contre indemnisation le cas échéant. Le droit de passage est en effet « payant », dans le sens où la personne qui en bénéficie doit une indemnité au propriétaire du terrain traversé. Dans la pratique cependant, les parties s’entendent pour se répartir les frais de réparations et d’entretien dudit passage, ainsi que les taxes fiscales. S’il s’agit d’une création ou d’un élargissement du passage, il appartient au propriétaire du terrain enclavé d’en supporter les frais.
Le droit de passage inclus également les aménagements nécessaires à l’utilisation du terrain et du bien qu’il soit agricole, commercial ou d’habitation. Ainsi, par exemple, les canalisations d’eau, de gaz, … sont prévues.

La demande du droit de passage

C’est le propriétaire du terrain enclavé qui doit demander le droit de passage si cette démarche n’a pas été faite précédemment. Dans le cas d’un terrain en indivision, l’un seul des co-indivisaires peut effectuer cette démarche sans solliciter l’accord des autres. Pareillement, le bénéficiaire d’un droit d’usage ou le titulaire d’un bail emphytéotique (bail de 18 à 99 ans) peut faire cette demande.
En principe, la largeur réglementaire du passage est de quatre mètres.

L’exercice du droit de passage

Les accords amiables

Dans les constructions neuves, il est conseillé au propriétaire du terrain enclavé de signer une convention devant notaire, indiquant les modalités du droit de passage.

Le droit de passage s’acquière également par prescription trentenaire, qui commence à courir dès l’achèvement des ouvrages extérieurs permanents. Ainsi, nul ne peut ignorer le passage jusqu'au terrain enclavé. Cette servitude doit donc être non équivoque pour les tiers et ne doit pas être interrompue. La meilleure preuve est là encore le recours à l’établissement d’un acte notarié fait devant témoins attestant la situation de fait.

Les litiges relatifs au droit de passage

Ils sont de plusieurs ordres, dont les principaux sont indiqués dans le code civil :

Le passage doit être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique ; cependant, il doit être fixé à l’endroit le moins dommageable du terrain sur lequel il est accordé.
Egalement, le propriétaire du terrain situé devant le terrain enclavé ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode. Ainsi, les litiges proviennent souvent de la pose d’une clôture.
Le propriétaire qui fait procéder à une telle installation a tout intérêt à se mettre d’accord avec le propriétaire du terrain enclavé.

Le tribunal compétent est celui du lieu où est situé le terrain. Pour des problèmes de moindre importance, il faut s’adresser au tribunal d’instance. Dans le cas contraire, c’est le tribunal de grande instance qui sera compétent. Parfois, une expertise sera ordonnée avant tout jugement.

Textes de référence :

Articles 682 à 685, 697, 698, 700, 701, 702 du code civil.