Le statut actuel des locations nues est défini dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dite "loi Mermaz". De leur côté, les locations meublées n'obéissent pas à cette Loi, cependant, tout bail conclu à compter du 20 janvier 2005 est soumis à une réglementation minimum (cf loi LOI n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale ainsi que les mesures relatives à la protection de certains meublés du CCH).

Le bail peut être établi directement entre le locataire et le bailleur, sur papier libre (sous seing privé), éventuellement avec l'aide d'un professionnel (agent immobilier, notamment). Chacun doit en conserver un original.
Il peut aussi être établi par un notaire (acte authentique chaque partie recevant une copie)

Le logement doit être la résidence principale du locataire.

Il s'agit d'un logement qu'on loue déjà meublé.
On considère généralement qu'un logement est meublé lorsque les deux parties (locataires et bailleurs) le considèrent comme tel, c'est-à-dire qu'au moment de la signature du bail le locataire a la possibilité d'entrer dans les lieux et d'y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.
Outre les meubles indispensables (comme le lit, les chaises, la table, quelques assiettes  etc...), le logement doit être correctement équipé en appareil électroménagers (réfrigérateur, plaque de cuisson...) pour pouvoir entrer dans la catégorie des logements meublés.

Dans tous les cas le propriétaire doit, comme s'il s'agissait d'un logement loué vide, délivrer au locataire un logement décent.

- Les clauses obligatoires -

Le contrat doit être établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. A l'expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an sous réserve des dispositions suivantes.

Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs.
Toutefois, si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an.

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois.

- Les clauses non réglementées -

Les clauses concernant notamment, le dépôt de garantie, les charges, les obligations du propriétaire et du locataire, les documents annexes, ne sont pas réglementées.

Il est recommandé de préciser au minimum :

• Le point de départ et la durée du bail,
• Les modalités du congé :
  sous quelle forme doit-il être donné ? à quel moment ? lettre recommandée ou notification d'huissier ? le délai de préavis ?
• la destination des lieux, c'est-à-dire l'usage qui sera fait des lieux : habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel ;
• le montant exact du loyer et des charges, les modalités de paiement et de révision, le montant du dépôt de garantie,
• l'obligation pour le locataire de s'assurer contre les risques locatifs,
• les clauses résolutoires,
• l'état des lieux et l'inventaire du matériel

- Les documents à annexer :

L'état des lieux qu'il est recommandé d'établir avec précision ainsi que l'inventaire précis et détaillé du mobilier, le tout signé par les deux parties.

Si le contrat de location n'est pas assez clair sur certains points, ce sont les règles du code civil concernant le contrat de louage (art.1708 et suivant du code civil) qui seront appliquées.

Propriétaire et locataire peuvent convenir d'obligations réciproques plus ou moins contraignantes.

- En l'absence de précisions, le propriétaire devra :

• mettre le logement à la disposition du locataire et le maintenir en bon état de réparation;
• entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat ;
• assurer la jouissance paisible du logement à son locataire ;
• garantir le locataire contre les vices et défauts qui l'empêcheraient d'utiliser normalement le local loué : humidité, infiltration, ...

- Le locataire devra :

• payer le loyer et les charges au terme convenu dans le bail ;
• utiliser paisiblement le logement, en respectant la destination qui lui a été donnée par le bail ;
• répondre le cas échéant, des dégradations et de l'incendie des locaux, à moins qu'il ne prouve qu'ils sont dus à la force majeure, à une faute du propriétaire ou d'une personne que le locataire n'a pas introduite chez lui

Même si la détermination du loyer est totalement libre (possibilité également de choisir n'importe quelle modalité de paiement), pour les contrats de plus d'un an, le bailleur  a tout intérêt à indiquer précisément dans le contrat les modalités d'indexation du loyer (ex : indice Insee du coût de la construction), faute de quoi le locataire pourra refuser toute augmentation en cours de bail.

Cette formule permet au bailleur de pratiquer des augmentations de loyer excédents l'indice du coût à la consommation, ou de fixer le montant de la caution au niveau désiré.

- Pour toute information complémentaire, n'hésitez pas à consulter votre ADIL, www.anil.org