•  Le titre

Les parties peuvent se mettre d'accord pour construire un mur à cheval sur la limite séparative. Dans ce cas, il convient de consigner cet accord dans un acte sous seing privé ou notarié. En général, le coût de la construction est répartie par moitié.

• La prescription trentenaire

A défaut de titre établissant clairement le caractère mitoyen du mur, le propriétaire peut invoquer la prescription trentenaire. Il doit alors démontrer qu'il s'est comporté en véritable copropriétaire pendant 30 ans de manière continue (entretien, adossement d'une construction...)

A l'inverse, la prescription peut être invoquée pour revendiquer la propriété privative d'un mur qui était mitoyen au départ (preuve que le mur a été entretenu tout seul...). Ce délai peut être ramené à 10 ans si le propriétaire de bonne foi détenait un titre qui n'était pas valable.

• La présomption

Parce qu'il est parfois difficile en cas de conflits entre voisin de déterminer si le mur litigieux est mitoyen (en l'absence de titre), la loi pose des présomptions.

Est considéré comme mitoyen, le mur qui sépare deux bâtiments appartenant à des propriétaires différents.
Dès lors que les constructions ne sont pas de mêmes hauteurs, le mur séparatif est présumé mitoyen jusqu'au niveau où s'arrête le bâtiment le plus bas ("l'héberge"). Dans ce cas, la partie du mur située au delà de l'hégerge appartient exclusivement au propriétaire du bâtiment le plus élevé.

Le mur qui sépare deux cours ou deux jardins ou une cours et un jardin est présumé mitoyen. Mais quand le terrain est entièrement clos au milieu d'autres terrains non clos, le mur est présumé appartenir privativement au propriétaire de l'enclos.

Attention : cas où la présomption de mitoyenneté ne s'applique pas. Il existe un certain nombre de signes extérieurs visibles sur un mur qui établissent que le mur est privatif.
C'est le cas dès lors que :

• Le sommet du mur n'a qu'une pente : il appartient alors au propriétaire vers le terrain duquel la pente est inclinée.

• Le mur présente d'un seul coté un chaperon, un filet ou un corbeau : il appartient exclusivement au propriétaire du coté duquel se trouvent ces signes extérieurs de construction.

Un propriétaire peut faire état d'autres marques et preuves permettant d'établir que le mur lui appartient exclusivement (commande de travaux à son nom exclusivement par exemple).