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Acheter dans l'ancien

Sont considérés comme anciens les biens immobiliers ayant déjà fait l'objet d'une première mutation.

Promesse, compromis et acte de vente

Dans tous les cas, vous signez un avant-contrat (promesse ou compromis de vente, sous seing privé ou notarié), puis un acte de vente authentique devant notaire.

Depuis le 1^er juin 2001, comme prévu dans le cadre de la Loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) un acquéreur non professionnel d'un logement dans l'ancien peut bénéficier, tout comme pour le neuf, d'un délai de réflexion de 7 jours qui lui permettra éventuellement de se rétracter.

Si vous signez l’avant contrat directement avec un vendeur non professionnel, vous ne versez aucune somme avant l’expiration du délai. Si vous signez avec un professionnel mandaté (notaire, agent immobilier ou autre professionnel), toute somme demandée doit être versée entre les mains du notaire ou d’un professionnel disposant d’une garantie financière. En cas de rétractation, la somme doit vous être restituée dans un délai de 21 jours, à compter du lendemain de la date de rétractation.

Précautions

Il faut étudier :

• la conception et l'état du logement
• la situation et l'exposition
• l'état de la toiture, de l'étanchéité
• les servitudes

Le propriétaire vendeur doit vous informer :

• des charges
• des dépenses d'entretien
• des décisions des dernières assemblées de Copropriété
• de la date de libération du logement.

Vous pouvez consulter le carnet d’entretien de l’immeuble

A compter du 1^er novembre 2007, le vendeur doit fournir un dossier de diagnostic technique qui réunit l’ensemble des constats ou états relatifs à l’amiante, au plomb, aux termites, aux risques naturels ou technologiques, à la performance énergétiques et aux installations de gaz et d’électricité. Ce dossier doit être annexé à la promesse de vente ou à défauts à l’acte authentique de vente.

En l’absence des documents en cours de validité relatifs au plomb, amiante, termites, au gaz et installation électrique, le vendeur ne peut s’exonérer de la garanties de vices cachés correspondante.

En l’absence de l’état des risques naturels, lors de la signature de l’acte authentique, l’acquéreur peut demander au juge la résolution du contrat ou une diminution du prix.

Le diagnostic de performance énergétique n’a qu’une valeur informative.

Pour les renseignements et les formalités, prenez contact auprès de la mairie de la commune où est construit le logement et auprès du vendeur.

Coût

La commission d'agent immobilier n'est due, par le vendeur ou l'acheteur (suivant ce qui est indiqué dans le mandat), que lorsque l'engagement des parties est constaté dans un compromis de vente ne comportant aucune condition suspensive ni faculté de dédit, ou par un acte authentique.

Lorsque le notaire agit en tant qu'intermédiaire entre le vendeur et l'acheteur, il perçoit des honoraires de négociation fixés par un barème officiel.

Les frais de mutation d'un bien immobilier avoisinent 8 % du prix et sont à la charge de l'acquéreur. Perçus par le notaire, ils comprennent sa rémunération, celle du Conservateur des Hypothèques, les droits d'enregistrement, la taxe additionnelle régionale, les droits de timbre...

Financement

80% du prix d'acquisition en général, ils peuvent atteindre 100% dans certains cas de prêts bancaires (taux généralement plus élevé).

• Prêt à 0%, soumis à des conditions de revenu. Son montant et les caractéristiques de son remboursement varient en fonction de la composition du ménage, de ses revenus et du lieu d’implantation du bien. L’acquisition doit s’accompagner de travaux représentant au moins 54 % du prix d'achat
• Prêt PAS
• Prêt Conventionné (PC): L'acquisition d'un logement ancien ne comporte pas d'obligation de travaux, mais elle est soumise à des normes de surface et d'habitabilité. La durée maximum du prêt est de 25 ans.
• Prêt d’Épargne logement
• Prêts du secteur libre - Prêts complémentaires : Caisses de retraite, prêt du Conseil Général, etc...
• Prêt Paris Logement 0 % concerne uniquement les personnes habitant à Paris depuis au moins 1 an. (Cette condition ne s’applique pas aux personnes handicapées, aux agents de la Ville de Paris, aux policiers, militaires et personnels soignants) et est soumis à plafonds de ressources.

Le 1% Logement

Conditions

Pour bénéficier d'un apport en 1% Logement :

• L'acquisition du logement doit être obligatoirement suivie de travaux d'amélioration
• L'immeuble doit avoir été achevé depuis 20 ans au moins
• Les travaux doivent conduire à mettre le logement en conformité totale avec les normes minimales d'habitabilité
• Le montant de ces travaux doit atteindre au minimum 25% du prix d'acquisition du logement
• Les travaux doivent être achevés deux ans au plus tard après la date d'acquisition du logement.

Les travaux de mise aux normes peuvent se cumuler avec les travaux d'isolation acoustique pour les travailleurs de nuit et les travaux d'accessibilité de l'immeuble ou du logement pour les handicapés physiques.
Le montant du prêt est versé au notaire ou à l'emprunteur pour la date de l'acquisition ou, au plus tard, 2 ans après cette date, à condition, dans ce cas, que les travaux aient été réalisés.

La photocopie des factures des travaux doit être remise à Astria, votre collecteur du 1 % Logement, dès leur réalisation et, au plus tard, deux ans après l’acquisition du logement. A défaut, le remboursement immédiat du prêt sera exigé.

Cas particuliers

Vous pouvez acquérir un logement ancien sans condition de travaux dans les cas suivants :

1) Vous êtes locataire-occupant d'un logement

• pour lequel vous avez la possibilité d'exercer votre droit de préemption (le propriétaire a l'intention de vendre)
• en location-accession financé à l'aide d'un PAP ou d’un PC
• HLM, que l'organisme décide de vendre
• financé par un PAP locatif
• achevé depuis moins de 5 ans, dont vous êtes le premier occupant

2) Vous n'êtes pas locataire-occupant, mais vous décidez d'acheter

• un logement initialement en location-accession, qui est devenu vacant par suite du désistement du locataire-accédant à la date de levée de l'option
• un logement HLM vacant

3) Autres cas, dans deux séries de conditions :

- conditions liées au statut de l’acquéreur :

• vous achetez un logement ancien dans le cadre de la mobilité professionnelle ;
• vous êtes premier accédant à la propriété et vos ressources imposables sont inférieures aux plafonds PAS. Dans ce dernier cas, le notaire devra recueillir dans l’acte de vente la déclaration de première accession.

- conditions liées au logement :

• le logement doit répondre aux normes minimales d’habitabilité.
  

Montant du prêt

Complément de prêt

Un complément de prêt, au-delà des montants ci-dessus, peut être obtenu dans les cas suivants :