Le prêt à taux zéro (PTZ)

Depuis le 1^er février 2005, les conditions du prêt à taux 0 % sont modifiées. Le prêt qui concernait jusqu'à présent surtout l'achat dans le neuf s'applique aussi pour l'acquisition d'un logement ancien.

Caractéristiques du PTZ

Ce prêt est réservé à certains accédants dont les revenus ne dépassent pas un plafond variable en fonction de la taille du ménage et de la localisation géographique du bien acquis. Son taux d'intérêt est de 0 %. Les caractéristiques du prêt (montant, durée et durée du différé d'amortissement) varient en fonction des mêmes critères.

Ce prêt a un double avantage :

tout d'abord, c'est un prêt gratuit (hors assurance),
en second lieu, il comporte pour certains bénéficiaires une période de différé d'amortissement (sans charge de remboursement pour l'emprunteur) qui peut atteindre 18 ans.

L'intérêt de ce différé est de réduire la charge financière en début de remboursement, qui est généralement la période la plus difficile à franchir puisque s'accumulent alors les échéances de tous les prêts bancaires.

Les opérations concernées par le prêt à 0 %

Type d'acquisition

Il s'agit exclusivement de l'acquisition d'une résidence principale, qui doit être occupée par l'accédant au moins huit mois par an pendant toute la durée du prêt.

Dans le neuf :

La construction ou l'acquisition d'une maison neuve et le cas échéant du terrain,
L'acquisition d'un appartement neuf (annexes et garages compris).

Dans l'ancien :

L'acquisition d'un logement ancien avec ou sans travaux. Le bien doit répondre à des normes de confort minimales qui, si elles ne sont pas remplies, doivent être obtenues après travaux.
La transformation en logements de locaux non destinés à l'habitation dont l'emprunteur est déjà propriétaire et le cas échéant l'acquisition de ces locaux. Cette opération est assimilée à une opération dans le neuf pour ce qui est des montants du prêt à taux zéro.

Le prêt à taux zéro est exclu quand l'opération est financée à l'aide d'un PSLA (prêt social de location accession).

Les bénéficiaires du prêt à 0 %

Les bénéficiaires du nouveau prêt à 0 % sont des personnes physiques primo-accédantes ou candidat à l'acquisition de leur résidence principale.

L'emprunteur (et chacun des co-emprunteurs) ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l'offre de prêt.

Cette condition est toutefois supprimée pour deux catégories d'emprunteurs : d'une part les personnes handicapées, d'autre part les personnes contraintes de se reloger à la suite de dommages causés par une catastrophe naturelle (tempête) ou industrielle, dans la limite de deux ans suivant l'arrêté de constatation de cette catastrophe.

Pour obtenir le prêt à taux zéro, les revenus de l'emprunteur ne doivent pas dépasser un plafond, variable en fonction de la taille du ménage et de la localisation du bien. Il s'agit du revenu fiscal de référence.

Pour les offres émises entre le 1^er janvier et le 31 mai de l’année 2008, l’année de référence prise en compte est l’année N-2, soit l’année 2006.

Pour les offres émises entre le 1^er juin et le 31 décembre 2008, c’est le revenu fiscal de l’année N -1 qui est retenu, soit l’année 2007.

Le montant et les caractéristiques du prêt à 0 %

Son montant :

Il ne pourra dépasser :

20 % du coût de l'opération (hors frais d'acquisition) dans la limite des montants plafonds. Ce plafond est porté à 30 % dans les zones franches urbaines et dans les zones urbaines sensibles ;
50 % du montant du ou des autres prêts immobiliers, d'une durée supérieure à deux ans, destinés à financer l'opération. Il n'est donc pas possible d'obtenir un prêt à 0 % seul, sans avoir recours à un autre prêt.

Le prêt à 0 % est un des prêts complémentaires admis au titre de l'apport personnel.

Le prêt à 0 % ne peut, en aucun cas, constituer le financement principal puisqu'il est limité à 50% du ou des autres prêts. Il est cumulable avec tout autre prêt (sous réserve des conditions d'obtention, liées à chaque prêt : PAS, prêt conventionné, prêt bancaire, prêt épargne logement, prêt 1 % Logement, prêt à caractère social...), sauf le PSLA.

Sa durée

Elle dépend du revenu des personnes qui composent le ménage et peut varier de 6 ans à 22 ans (9 ans à 24 ans en cas de majoration). Le remboursement du prêt est assorti d'un différé d'amortissement total ou partiel d'une durée variable, réservé aux accédants les plus modestes. Il n'existe pas de distinction entre les revenus perçus en Ile-de-France de ceux perçus en Province.

Les durées s'appliquent à tous les prêts dont l'offre aura été émise au cours de cette période. Elles pourront varier chaque trimestre, pour les nouveaux dossiers, en fonction de l'évolution du taux de référence servant de calcul à la bonification d'intérêts versés par l'État aux établissements prêteurs.

Les établissements prêteurs

Seuls les établissements de crédit ayant passé une convention avec l'État sont habilités à accorder les prêts à 0 %.

Le prêt est versé au vendeur ou au cocontractant de l'acquéreur par l'établissement de crédit pour le compte de celui-ci.

Les garanties

Les prêts à 0 % peuvent bénéficier de la garantie du Fonds de garantie pour l'accession à la propriété (FGAS). Cette garantie est obligatoire lorsque l'établissement de crédit accorde, en complément du prêt, un prêt PAS.

Les pièces à joindre à une demande de prêt à 0 %

Dans tous les cas :

La fiche de renseignements « Prêt à 0 % »
Les justificatifs de la situation familiale (le cas échéant, certificat de grossesse)
Les justificatifs des ressources (avis d'imposition de l'avant-dernière année précédant l'année de l'offre de prêt)

Pour les étrangers ayant la nationalité d'un État membre de l'Union Européenne, en plus des documents mentionnés ci-dessus, une pièce d'identité.

Pour les ressortissants d'un État non membre de l'Union Européenne, en plus des documents mentionnés ci-dessus, un titre de séjour

Pour l'achat d'un logement à un promoteur, selon les cas :

Le contrat de réservation ou contrat préliminaire
Le contrat de promotion immobilière

Pour la construction d'une maison individuelle :

Le permis de construire
Le contrat de construction de maison individuelle ou marchés privés de travaux de construction de maison individuelle
Le cas échéant, la promesse de vente ou l'acte de vente du terrain
La déclaration d'achèvement des travaux et certificat de conformité
Les devis et factures des travaux

Pour l'acquisition-amélioration :

Le permis de construire, le cas échéant
La promesse de vente ou acte de vente
Les devis et factures des travaux
La déclaration d'achèvement des travaux et certificat de conformité

Pour l'acquisition et/ou l'aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l'habitation :

Le permis de construire, le cas échéant
La promesse de vente ou acte de vente ou titre de propriété
Les devis et factures relatifs aux travaux d'aménagement
La déclaration d'achèvement des travaux et certificat de conformité

Lorsque l'accédant réalise lui-même les travaux en plus des documents ci-dessus mentionnés :

Les devis et factures relatifs aux matériaux et à la location de matériel, ainsi que le(s) contrat(s) de travail et bulletin(s) de salaire si l'accédant fait appel à de la main d'œuvre extérieure.
La déclaration d'achèvement des travaux (DAT) et, s'il y a lieu, le certificat de conformité doivent être fournis dans un délai de 24 mois suivant la signature du contrat de prêt.