Le bail

Le bail d'habitation

C'est le contrat par lequel le propriétaire s'entend avec le locataire sur l'usage du local durant une période déterminée. Il doit comporter un certain nombre de clauses précises permettant au propriétaire et au locataire de se mettre d'accord sur la nature et les conditions de la location. Il est établi pour une période de 3, 6 ou 9 ans, renouvelable par tacite reconduction.

Quel bail ?

Toute nouvelle location qui vise la mise à disposition d'un local d'habitation est en principe soumise à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la loi du 1^er septembre 1948 étant à priori exclue.

Il existe également des baux dérogatoires, à savoir les baux soumis aux dispositions du code civil. Ces baux concernent les logements meublés, les logements de fonction, les résidences secondaires.

La location meublée

Le contrat de location en meublé doit viser un logement comprenant effectivement tous les meubles nécessaires à la vie courante et contenir une annexe qui correspond à un inventaire signé par le propriétaire et le locataire. Cet inventaire doit comporter la liste de tous les meubles mis à disposition.

Le contenu du bail

Le bail doit être conclu par écrit et signé par le propriétaire et le locataire comme l'impose la loi du 6 juillet 1989. Il peut être établi directement entre les deux parties ou avec l'aide d'un professionnel tel qu’un agent immobilier ou encore devant notaire.
Chaque partie au contrat conserve un exemplaire original.

Il convient de mentionner les clauses obligatoires suivantes :

le nom et l'adresse du propriétaire et, le cas échéant, de son mandataire
la durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement
la description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin ou autres)
l'énumération des parties communes
la destination du local loué, c'est-à-dire l'usage qui sera fait des locaux : habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel
le montant et les termes de paiement du loyer ainsi que les conditions de sa révision éventuelle
le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu : il est limité à un mois de loyer (depuis la loi du 8 février 2008 sur le pouvoir d'achat) sans les charges et ne peut être révisé ni en cours de bail, ni lors du renouvellement du bail.

Certaines clauses facultatives peuvent être ajoutées tant qu'elles ne sont pas contraires à la loi et qu'elles sont convenues entre le propriétaire et le locataire. Le bail peut par exemple comporter une durée de location plus longue que la durée minimum légale. Le propriétaire peut exiger qu'un tiers se porte caution pour garantir le paiement des loyers et charges...

Mais attention, certaines clauses sont interdites : (même si elles figurent dans le contrat, elles sont nulles) toute clause qui :

oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement, à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrables
impose au locataire la souscription d'une assurance habitation après d'une compagnie choisie par le propriétaire
impose comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique
prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l'immeuble
prévoit la résiliation de plein droit du bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou la non souscription d'une assurance des risques locatifs
interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle.

Nous vous recommandons de consulter la Recommandation N°2000-01 émise par la commission des clauses abusives

De manière générale, il est recommandé d'avoir recours aux formulaires de baux les plus récents.

Vous trouverez des modèles auprès de professionnels, d'associations de locataires ou de propriétaires, dans les librairies spécialisées ou encore sur internet.

Les documents à joindre au bail

l'état des lieux
si l'immeuble est en copropriété : les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, ainsi que le nombre de millièmes que représente le logement dans chaque catégorie de charges
lorsque le loyer doit être fixé par référence aux loyers habituellement pratiqués dans le voisinage : les références de ces loyers
lorsque le propriétaire exige du locataire la caution d'un tiers : un engagement de caution comportant la durée et l'étendue de la caution, ainsi qu'une mention manuscrite de la personne qui se porte caution, indiquant qu'elle a connaissance de l'étendue de son obligation.