Acheter pour louer

Le dispositif BORLOO en faveur de l’investissement locatif

L’article 40 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement instaure deux nouveaux produits d’investissement locatif, le « BORLOO neuf » et le «BORLOO dans l’ancien ».
Ces dispositifs permettent à des contribuables d’acheter et/ou de réhabiliter des locaux afin de les mettre en location, avec comme contrepartie des incitations fiscales plus importantes que le dispositif ROBIEN recentré.

Le Borloo coexiste avec le Robien recentré et, depuis le 1er janvier 2009, avec le Scellier.
Jusqu’au 31 décembre 2009, le contribuable peut donc choisir entre un investissement locatif Borloo, Robien ou Scellier. Dès le 1er janvier 2010, tout investissement locatif effectué sera nécessairement un investissement Scellier. Les contrats de location Borloo et Robien mis en place antérieurement se poursuivront jusqu’à leur terme et les plafonds de loyers et de ressources (pour le Borloo) seront réactualisés chaque année au 1er janvier.

Le principe des dispositifs BORLOO

Le « BORLOO neuf »

Appelé aussi « BORLOO populaire » s’applique aux mêmes types de biens que le ROBIEN recentré, c'est-à-dire aux acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement, et/ou de réhabilitation de locaux avant de les mettre en location, réalisées depuis le 1^er janvier 2006.
L’option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l’année de l’achèvement de l’immeuble ou d’acquisition du logement si elle est postérieure. Elle est irrévocable.

Le dispositif « BORLOO dans l’ancien »

Il étend aux logements anciens le bénéfice fiscal réservé auparavant aux logements neufs. La mise en location peut être faite depuis le 1^er octobre 2006.

Différences des dispositifs « BORLOO » par rapport au « ROBIEN recentré »

Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond. Egalement, les plafonds de loyers en fonction de la localisation de l’immeuble sont inférieurs aux plafonds ROBIEN.

Les bénéficiaires du dispositif BORLOO

La déduction au titre de l’amortissement est ouverte aux contribuables dont les revenus provenant de la location du logement sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ce sont des personnes physiques et des sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés qui achètent et/ou réhabilitent un logement dans le but de le mettre en location.

Les caractéristiques des opérations finançables

Pour bénéficier du dispositif, l’immeuble doit se situer sur le territoire métropolitain ou dans les DOM (Guadeloupe, Guyane, Martinique et Réunion), et uniquement en zone urbaine.

En conséquence, il ne concerne pas les logements qui font partie intégrante d’une exploitation agricole.

Depuis le 4 mai 2009 le Borloo neuf, comme le Robien, ne s’applique plus en zone C.
Un arrêté du 29 avril 2009, relatif au classement des communes par zones, a remplacé l’ arrêté du 10 août 2006 qui découpait déjà le territoire en zones A, B1, B2 et C.
Ce nouvel arrêté de zonage a fait passer certaines communes de zone B1 en zone A, de zone B2 en zone B1 et de zone C en B2. D’autres communes sont au contraire passées de zone A en zone B1 ou de zone B1 en zone B2, mais le législateur n’a déclassé aucune commune en zone C afin d’être en cohérence avec le plan de relance gouvernemental lancé en décembre 2008.

Les investissements possibles :

L'acquisition ou la construction d'un logement neuf ou en l'état futur achèvement ;
L'acquisition d'un local commercial ou professionnel, dès lors que des travaux pour le transformer en logement d'habitation sont envisagés ;
L’acquisition d’un logement ancien, avec ou sans travaux, mais répondant aux normes d’habitabilité définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 sur les logements décents.
L’acquisition d’un logement « non décent » au moment de l’acquisition et bénéficiant d’une réhabilitation lourde. Sont visés les logements ne répondant pas à au moins quatre performances techniques figurant au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002

Le dispositif Borloo dans l’ancien élargit, depuis la loi DALO du 5 mars 2007, l’avantage aux baux en cours depuis le 1er octobre 2006. Le bailleur peut donc, à la date anniversaire du bail, choisir de poursuivre la location avec le même locataire en bénéficiant de ce dispositif, dès lors que les conditions de plafonds de ressources et de loyers sont remplies. Un nouveau contrat de location doit cependant être établi. Auparavant, le bailleur devait attendre le départ du locataire en place et signer un nouveau bail avec un autre locataire. Le bailleur doit toutefois prendre l’engagement de louer le logement pendant six ans, voire neuf ans en cas de conventionnement avec travaux.

L’amortissement déductible du revenu foncier

La déduction au titre de l'amortissement ne concerne que le dispositif « BORLOO neuf ». Elle est égale à 6 % du prix d'acquisition du logement, frais inclus, pour les sept premières années et à 4 % de ce prix pour les deux années suivantes. A l'issue de cette période, tant que la condition de loyer reste remplie, le propriétaire peut, par période de trois ans et pendant six années supplémentaires au plus (soit quinze ans au total), continuer de bénéficier d'une déduction de l'amortissement à 2,5%, en cas de poursuite, de reconduction ou de renouvellement du bail.

Pour ce qui concerne les locaux transformés en logement d'habitation ou les logements réhabilités, la déduction au titre de l'amortissement est calculée sur le prix d'acquisition des locaux majorée du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation, ainsi que des frais afférents à cette opération. Les prestations d'étude, d'organisation et de suivi des travaux, de même que les frais liés à l'établissement des états et attestations sont également pris en compte.

La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Les modalités de location

Seules les locations dont les loyers sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers peuvent bénéficier des dispositifs « BORLOO ».

Les locaux, loués nus, doivent être la résidence principale du locataire.

L’engagement de location prévoit que le locataire est une personne autre que l’un des ascendants ou des descendants du propriétaire.
Lorsque l’immeuble est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, le locataire doit être une personne autre qu’un des associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d’un associé.
Pour le « BORLOO neuf », le bailleur peut suspendre son engagement de location à l’issue d’une période d’au moins trois ans, pour le mettre à la disposition à titre onéreux ou gratuit d’un ascendant ou d’un descendant exclusivement. Durant cette période, qui ne peut excéder neuf ans, l’avantage fiscal n’est pas appliqué. En outre, la période de mise à disposition du logement n’est pas prise en compte pour la durée d’engagement minimal de location de neuf ans.
Si le contribuable ne remet pas le bien en location au terme de cette mise à disposition, l’avantage fiscal accordé au départ est remis en cause.
Pour le dispositif « BORLOO dans l’ancien », une convention doit être conclue avec l’ANAH. Elle détermine notamment le montant du loyer et les conditions de ressources à respecter (voir tableaux ci-dessous).

Plafonnement des ressources du locataire

Les ressources des locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond.

Les ressources des locataires pour le « BORLOO neuf » sont fixées, pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2009 (cf l'instruction fiscale 5-D-1-09) à :

composition du foyer locataire	Zone A	Zone B1	Zone B2
Personne seule	43.753	32.499	29.791
Couple	65.389	47.725	43.749
Personne seule ou couple ayant une personne à charge	78.602	57.135	52.374
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	94.153	69.146	63.384
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	111.459	81.156	74.394
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	125.421	91.544	83.916
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième	+13.979	+10.398	+9.531

Les ressources des locataires pour le « BORLOO dans l’ancien » sont fixées, pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2009 à :

composition du foyer locataire	Zone A	Zone B	Zone C
Personne seule	43 753	33 816	29 590
Couple	65 389	45 155	39 771
Personne seule ou couple ayant une personne à charge	78 602	54 302	47 612
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	94 153	65 553	57 622
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	111 459	77 113	67 630
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	125 421	86 902	76 287
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième	+13 979	+9 693	+ 8.664

Plafonnement des loyers

Pendant toute la durée de la période d’engagement de louer, le contribuable s’engage à ce que le loyer au mètre carré ne soit pas supérieur à un certain montant.
Les plafonds de loyer mensuel, charges non comprises, sont fixés, pour les baux conclus en 2009 (cf l'instruction fiscale 5-D-1-09) à :

**Pour le « BORLOO neuf »**
Zone A	17,32 €/m²
Zone B1	12,04 €/m²
Zone B2	9,85 €/m²

A savoir : Un arrêté du 29 avril 2009, relatif au classement des communes par zones et applicable à toutes les acquisitions ou les constructions de logement dont le permis de construire a été demandé à compter du 4 mai 2009, a remplacé l’arrêté du 10 août 2006.
Cet arrêté de zonage a été établi en application de l’article 48 de la loi MOLLE (Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l’Exclusion) du 25 mars 2009. Certaines communes sont passées de zone B1 en zone A, de zone B2 en zone B1 et de zone C en B2. D’autres communes sont au contraire passées de zone A en zone B1 ou de zone B1 en zone B2, mais le législateur n’a déclassé aucune commune en zone C afin d’être en cohérence avec le plan de relance gouvernemental lancé en décembre 2008.

**Pour le « BORLOO dans l'ancien »**
Zone A	17,31 €/m²
Zone B	11,31 €/m²
Zone C	8,19 €/m²

Attention : la surface des emplacements de stationnements et des garages n’est jamais prise en compte pour la détermination du loyer-plafond.
Tous ces plafonds sont actualisés chaque année au 1er janvier.

Les modalités d'application de la déduction au titre de l'amortissement du logement

Pour prétendre à bénéficier de cette déduction, le contribuable doit en faire la demande et s'engage, en contrepartie, à mettre son logement en location.

Obligations déclaratives édictées par l'article 2 quindecies du code général des impôts, annexe III.

Pour bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement, le propriétaire est tenu de joindre à sa déclaration des revenus de l'année de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure :

1 - L'option formulée dans une note annexe établie sur un imprimé fourni par l'administration, qui comporte les éléments suivants :

L'identité et l'adresse du contribuable ;
L'adresse du logement concerné, sa date d'acquisition ou d'achèvement, la date de sa première location et la surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer telle qu'elle est définie par l'article 2 terdecies ;
Le montant du loyer mensuel, charges non comprises, tel qu'il résulte du bail ;
L'engagement de louer le logement non meublé, pendant une durée de neuf ans au moins, à des personnes qui en font leur habitation principale ;
Les modalités de décompte de la déduction au titre de l'amortissement ;

2 - Une copie du bail ;

3 - Une copie de l'avis d'imposition ou de non-imposition du locataire établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location ;

Si le logement n'est pas loué au moment du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition ou si elle est postérieure, les documents mentionnés aux 2 et 3 sont joints à la déclaration des revenus de l'année en cours de laquelle le bail est signé.

Ainsi que les documents suivants :

S'il s'agit d'une construction, la copie de la déclaration d'ouverture de chantier mentionnée à l'article R. 421-40 du code de l'urbanisme et de la déclaration d'achèvement des travaux, accompagnées des pièces attestant de leur réception en mairie ;
S'il s'agit de locaux que le contribuable transforme en logement, il devra fournir à l'administration fiscale une copie de la déclaration d'achèvement des travaux accompagnée d'une pièce attestant de sa réception en mairie, ainsi qu'une note précisant la nature de l'affectation précédente desdits locaux ;
S'il s'agit de locaux ou de logements acquis par le contribuable en vue de les réhabiliter pour les donner en location il devra faire établir avant les travaux, et par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié indépendant de la ou des entreprises réalisant les travaux de réhabilitation, un état descriptif du logement indiquant quels points ne correspondent pas aux caractéristiques de décence fixées par l' arrêté du 19 décembre 2003 (les 15 rubriques de cet arrêté doivent être renseignées). Après la réalisation des travaux, un état descriptif du logement devra être de nouveau effectué, indiquant que les travaux ont permis de donner au logement l'ensemble des caractéristiques d'un logement décent et qu'au moins six performances techniques, fixées par l'arrêté du 19 décembre 2003 ont été obtenues suite à ces travaux.

Outre ces états et attestations, les états prévus aux articles L. 1334-5 et L.1334-7 du code de la santé publique, relatifs au plomb et donnés par le vendeur lors de la promesse de vente ou annexés à l'acte authentique de vente, doivent être fournis à l'administration.

Dans une copropriété, l’attestation indique en outre que l'état apparent des parties communes qui desservent le logement est considéré comme décent, si tel est le cas, qu'elles aient ou non fait l'objet de travaux.

Pendant la période ouverte par l'engagement de location, le contribuable joint à chacune de ses déclarations des revenus un état faisant apparaître le détail du calcul du montant de la déduction pratiquée au titre de l'amortissement ainsi qu'une note indiquant le nom du ou des locataires.

En cas de changement de locataire au cours de cette période, le contribuable doit joindre à sa déclaration des revenus la copie du nouveau contrat de bail ainsi que la copie de l'avis d'imposition ou de non imposition n-2 du locataire entrant.

Tous les imprimés nécessaires sont fournis par l'administration fiscale.

Remise en cause de l'avantage fiscal

Le contribuable perd le bénéfice de la déduction si :

L'engagement de louer ce logement pour un usage d'habitation pendant au moins neuf ans (ou six ans pour un logement ancien sans conventionnement de travaux) n'est pas respecté :
- au motif que le délai de 12 mois imparti pour louer est dépassé ;
- ou l'acquéreur utilise lui-même le logement ;
- ou bien encore le logement change d'affectation pendant la période obligatoire de location ;
Le plafond de loyer autorisé est dépassé ;
Le logement est cédé pendant la période.

Dans ce cas, le montant des amortissements déduits est réintégré dans le revenu net foncier de l'année relative à la remise en cause. Cependant, lorsque le contribuable subit l'un des évènements suivants :

Mise en invalidité en 2ème ou 3ème catégorie,
Perte d'emploi suite à un licenciement,
Décès de l'un des époux soumis à l'imposition commune,

la réintégration des amortissements déduits ne sera pas effectuée.