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Les Commissions de conciliation dans le cadre de litiges locatifs
Il existe dans chaque département une commission de conciliation chargée de résoudre à l'amiable les litiges locatifs.
Leurs domaines d'intervention
Ces commissions, créées par le décret n° 2001-653 du 19 juillet 2001, permettent de régler bon nombre de conflits entre locataires et bailleurs du secteur privé comme du secteur social avant toute procédure judiciaire.
Sont concernées les locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi que des garages, places de stationnement et autres locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
Ne peuvent en revanche bénéficier de ce dispositif les locaux meublés, les locations à caractère saisonnier, les logements-foyers, les logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi ainsi que les locations consenties aux travailleurs saisonniers.
La compétence des commissions de conciliation a été fixée aux litiges concernant les domaines suivants
La décence du logement
Le logement ne doit pas laisser apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il doit de plus être doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation et correspondre aux exigences du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ;
Les réparations locatives et les charges locatives
Elles sont fixées par deux décrets du 26 août 1987 :
- le décret n° 87-712 fixe la liste des réparations locatives que le locataire doit effectuer pour l'entretien courant du logement et les menues réparations.
- le décret n° 87-713 fixe la liste des charges locatives qui correspondent à des frais engagés par le bailleur et qu'il récupère ensuite auprès de son locataire, sur justification détaillée.
L'état des lieux
La comparaison de l'état des lieux d'entrée et de sortie fait foi. Cependant, lors de la sortie, il est parfois malaisé de déterminer entre l'usure normale des locaux (à la charge du bailleur) ou le manque d'entretien du local par le locataire ;
La réévaluation du montant du loyer
Lors du renouvellement des contrats de location soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (locations nues), si le loyer est manifestement sous-évalué ;
Le dépôt de garantie
Il doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire. Le bailleur peut déduire tout ou partie de ce dépôt, sous réserve de justifications.
La commission de conciliation intervient également pour les difficultés résultant de l'application des accords collectifs nationaux ou locaux dans le secteur Hlm. Dans cette hypothèse, les associations de locataires peuvent représenter les locataires.
Composition des commissions
Elles sont composées de représentants d'organisations de bailleurs et d'organisations de locataires en nombre égal.
Le secrétariat est assuré par les directions départementales de l'équipement (DDE) et, à Paris, par la direction de l'urbanisme, du logement et de l'équipement.
Comment saisir une commission de conciliation ?
Tout bailleur privé ou tout locataire peut saisir la commission par lettre recommandée avec accusé de réception en double exemplaire. Ce courrier est adressé au secrétariat de la commission.
Dans l'hypothèse où il s'agit d'un conflit entre plusieurs locataires et un bailleur social, le courrier est à envoyé à la direction départementale de l'équipement dans laquelle est situé le siège social du bailleur.
Le ou les demandeurs doivent indiquer dans leur lettre de saisine leurs nom, qualité et adresse, ceux de l'autre partie ainsi que l'objet du litige ou de la difficulté. Si la demande est introduite par plusieurs locataires ayant avec un même bailleur une ou des difficultés de même nature, la lettre de saisine établie par chacun d'eux doit préciser le nom d'un ou de deux représentants communs à tous.
Egalement, les documents suivants doivent être joints : copie du bail, lettres de réclamation échangées avec la partie adverse. Le demandeur doit également indiquer l'objet du conflit.
A savoir : la saisine de la commission est toujours facultative avant une action en justice, sauf dans le cas de la réévaluation d'un loyer manifestement sous-évalué où elle est impérative.
La conciliation
Le secrétariat convoque les parties le jour où l'affaire est examinée par la commission, par lettre adressée au minimum quinze jours avant la date retenue. Si la demande est introduite par une association représentative de locataires ou par plusieurs locataires, la convocation est adressée à leurs représentants désignés dans la lettre de saisine.
Les parties doivent se présenter en personne, ou se faire représenter par une personne de leur choix, dûment mandatée à cet effet. Par contre, les représentants de locataires désignés dans la lettre de saisine ne disposent pas de cette faculté.
La commission s'efforce de concilier les parties et, à défaut d'accord, elle émet un avis qui pourra être transmis au juge à l'initiative d'une des parties ou des deux parties si l'affaire va en justice.
Attention : La commission de conciliation ne peut pas ordonner d'expertise ni entendre des témoins.
En cas de conciliation totale ou partielle, elle le constate dans un document écrit qui reprend les points d'accords et, le cas échéant, de désaccords qui subsistent.
Pour plus de renseignements, contacter votre ADIL, dont vous trouverez les coordonnées sur le site de l'ANIL, Agence Nationale pour l'Information sur le Logement.