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La notion de logement décent
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
L'obligation de délivrer un logement décent
La loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain du 13 décembre 2000) impose à tout bailleur de délivrer un logement décent à son locataire.
L'article 1719 du Code Civil qui a été modifié par la loi SRU prévoit que "le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et s'il s'agit d'une habitation principale, un logement décent".
La notion de logement décent vient compléter la notion relative au bon état d'usage et de réparation.
La notion de "logement décent"
Cette notion de décence a été insérée précédemment d'une façon implicite dans un article de la loi du 6 juillet 1989 qui énumère les obligations du bailleur.
Il s'agit d'un logement :
"ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation".
Cette définition est également valable pour les logements meublés, les logements de fonction, ainsi que les logements foyers.
Le décret définissant les caractéristiques exactes du logement décent doit être publié très prochainement : son projet a été adopté par l'assemblée plénière du Conseil national de l'habitat avant cet été, et transmis au Conseil d'État.
Recours du locataire
Dans le cas d'un logement qui ne serait pas "décent" dans le sens de la définition du décret à paraître, le locataire peut demander au propriétaire (sans que ce dernier ne puisse annuler le contrat en cours et peu importe depuis combien de temps le bail a été signé) la mise en conformité de ce logement.
Si aucun accord à l'amiable n'est trouvé entre les deux parties, le juge déterminera la nature et le délai d'exécution des travaux qui resteront à la charge du bailleur.
Enfin, le juge a le pouvoir de réduire le loyer du logement qui avait été jugé indécent.
Rendre un logement décent : l'Anah un acteur privilégié
L'Anah (Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat) est un établissement public national qui accorde des subventions aux propriétaires privés qui désirent exécuter des travaux d'amélioration de l'habitat en matière de sécurité, salubrité ou d'équipement pour économie d'énergie ou isolation acoustique.
La procédure de demande de subvention a fait l'objet d'un arrêté ministériel publié au J.O du 2/3 janvier 2002. Elle est soumise à des conditions de ressources.
Insalubrité : simplification de la procédure depuis la loi
Un immeuble insalubre est un immeuble qui constitue un danger pour la santé de ses occupants ou des voisins de ces derniers.
La lutte contre l'insalubrité et l'état de péril est un autre aspect non négligeable de la loi SRU.
L'objectif est de renforcer, voire de modifier les dispositifs existants.
Chaque locataire est en mesure d'exiger, devant le juge si nécessaire, que son logement soit doté des éléments minimum de décence. Ainsi, un arrêté d'insalubrité peut entraîner une suspension du paiement de loyer jusqu'à réalisation des travaux, une prorogation du contrat de bail, voir une obligation d'hébergement (en cas d'insalubrité remédiable) ou de relogement (en cas d'insalubrité irrémédiable) de la part du bailleur.
La procédure est généralement la suivante :
Saisine du préfet suite à un rapport du directeur départemental des affaires sanitaires et sociales ou du directeur du service communal d'hygiène et de santé.
Notification de l'arrêté d'insalubrité (on avise les personnes concernées de l'état d'insalubrité). À compter de cette notification les locaux concernés ne peuvent plus être habités.
Réalisation des travaux, d'office si nécessaire (ou destruction le cas échéant).
Mainlevée de l'arrêté d'insalubrité, lorsque l'immeuble aura été remis aux normes d'habitabilité.
Pour plus d'information
Consulter le guide "Qu'est-ce qu'un logement décent ?" édité par le Ministère du Logement
Ce guide a pour but d'aider un locataire ou un propriétaire bailleur à procéder à l'analyse de la décence de son logement et à vérifier qu'il respecte les caractéristiques de décence définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. On y trouve les démarches, les recours possibles ainsi que les adresses et contacts utiles. Ce guide grand public ne se substitue pas à la documentation officielle de l'administration....