Acheter pour louer

• Le dispositif Robien recentré
• Le dispositif Borloo

Le dispositif Scellier

Le nouveau dispositif Scellier, du nom du député du Val d'Oise qui l'a présenté, va permettre de relancer l'investissement locatif. Instauré par l'article 31 de la loi de finances rectificative pour 2008, ce dispositif propose en effet non pas une déduction d'impôt mais une réduction d'impôt pour les investissements immobiliers réalisés depuis le 1er janvier 2009, en France en zone A, B1 ou B2 ou dans les DOM. L'avantage de ce dispositif est qu'une partie du prix de revient du bien immobilier se déduit non pas des loyers perçus mais directement du montant de l'impôt sur le revenu.

Le Scellier va cohabiter avec les dispositifs Borloo et Robien jusqu’au 31 décembre 2009, ces derniers prenant fin à cette date.
Jusqu’au 31 décembre 2009, le contribuable peut donc encore choisir entre un investissement locatif Borloo, Robien ou Scellier. Dès le 1er janvier 2010, tout investissement locatif effectué sera nécessairement un investissement Scellier. Les contrats de location Borloo et Robien mis en place antérieurement se poursuivront jusqu’à leur terme et les plafonds de loyers et de ressources (pour le Borloo) seront réactualisés chaque année au 1er janvier.
Un arrêté du 29 avril 2009, relatif au classement des communes par zones et applicable à compter du  4 mai 2009, a par ailleurs remplacé l’arrêté du 10 août 2006 qui « découpait » déjà le territoire en zones A, B1, B2 et C.
Ce nouvel arrêté de zonage a été établi en application de l’article 48 de la loi MOLLE (Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l’Exclusion) du 25 mars 2009. Certaines communes sont passées de zone B1 en zone A, de zone B2 en zone B1 et de zone C en B2. D’autres communes sont au contraire passées de zone A en zone B1 ou de zone B1 en zone B2, mais le législateur n’a déclassé aucune commune en zone C afin d’être en cohérence avec le plan de relance gouvernemental lancé en décembre 2008.
Enfin, une instruction fiscale du 12 mai 2009 vient préciser les modalités pratiques relatives à la réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif Scellier.

Le principe du dispositif Scellier

Pour bénéficier de cette réduction d'impôt Scellier, qui reprend pour l’essentiel les conditions d’application des dispositifs Borloo et Robien, le contribuable acquiert, entre le 1^er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement. Il peut aussi le faire construire ou faire réaliser des travaux importants de réhabilitation dans un logement ou encore faire transformer un local en logement. L'achèvement de la construction ou les travaux de transformation doivent intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande de permis de construire ou celle de l'acquisition du local destiné à être transformé en logement. En outre, la mise en location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent l'acquisition ou l'achèvement du logement.
La réduction d’impôt s’applique aussi aux contribuables qui souscrivent des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) entre le 1^er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. Dans cette hypothèse, il faut impérativement que 95 % au moins de la souscription soit réalisée pour financer un logement éligible à cette réduction d’impôt et que l’associé s’engage à conserver la totalité de ses titres jusqu’au terme de l’engagement de location prise par la SCPI.   

La situation géographique du logement

Le dispositif Scellier est, depuis son origine,  applicable dans les zones A, B1 et B2 et dans les DOM, c'est-à-dire là où la demande locative est forte, mais pas en zone C.
Pour les investissements locatifs réalisés du 1^er janvier au 3 mai 2009, la liste des communes a été fixée par l’arrêté du 10 août 2006.
Pour un investissement réalisé à compter du 4 mai 2009, le contribuable doit impérativement prendre en compte l’arrêté du 29 avril 2009 qui a modifié le zonage de ces communes. Il s’agit des mêmes communes que pour les investissements Borloo et Robien. 

Les caractéristiques des opérations finançables

Le logement est soumis aux normes thermiques et de performance énergétique en vigueur, équivalentes à celles d'un logement neuf, pour un logement acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement ou un logement que le contribuable fait construire ou encore qui fait l’objet d’une demande de permis de construire.
Un décret doit venir préciser les modalités de la réglementation thermique au plus tard le 1er janvier 2010. À compter de l’entrée en vigueur de ce décret, toute construction neuve ou demande de permis de construire devra respecter ces modalités écologiques pour permettre au contribuable de bénéficier de la réduction d’impôt liée à l’investissement locatif.
Cette nouvelle réglementation ne s’appliquera pas au logement acquis pour être réhabilité si ce dernier est déjà achevé.   
L’instruction du 12 mai 2009 précise que les logements construits sous RT 2000 et sous RT 2005 peuvent ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt. Une synthèse sous forme de tableau figurant page 8 de l’instruction résume les conditions dans lesquelles le contribuable doit ou non justifier que le logement respecte la réglementation thermique en vigueur.
Pour mémoire, la réglementation thermique 2000 (RT 2000) s’applique aux constructions neuves ayant fait l’objet d’un permis de construire déposé entre le 2 juin 2001 et le 31 août 2006 et la réglementation thermique 2005 (RT 2005) s’applique aux constructions neuves ayant fait l’objet d’un permis de construire déposé à compter du 1^er septembre 2006.

Le délai de location

Le logement est donné en location dans les douze mois suivant son acquisition ou sa construction.
Il est loué nu à usage d'habitation principale pendant au moins neuf ans à une personne physique autre qu'un membre du foyer fiscal.
Il peut aussi être loué à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre du foyer fiscal du contribuable, à la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.

Quelle réduction d'impôt ?

Pour l'achat d'un logement dédié au dispositif Scellier effectué avant le 31 décembre 2010, la réduction d'impôt est de 25 % du prix de revient d'un logement dans la limite de 300 000 €, soit 75 000 € sur neuf ans (délai minimum de location) : 5 % la première année puis 2,5 % les huit années suivantes.

La réduction d'impôt passera à 20 % dès le 1er janvier 2011 - soit 60 000 € - pour un achat effectué jusqu'au 31 décembre 2012.

Le scellier intermédiaire (ou social)

Le dispositif Scellier a également une variante, appelée le Scellier intermédiaire ou encore Scellier social.

Dans ce cas, le propriétaire s'engage à louer le logement pendant neuf ans à un loyer limité équivalent à celui prévu par le dispositif Borloo neuf et à un locataire dont les ressources n'excèdent pas un certain plafond équivalent au même Borloo. Le propriétaire bailleur bénéficie, en plus de la réduction d’impôt, d'un abattement de 30 % sur les loyers perçus. Cependant, contrairement au dispositif Scellier classique, le locataire ne peut pas être un ascendant ou un descendant du contribuable.
Sous le régime Scellier intermédiaire et dans la mesure où les conditions du dispositif sont respectées, il est possible de proroger cette réduction d'impôt pendant six ans, à raison de 2 % par an sous certaines conditions, qui tiennent notamment au plafonnement du montant des ressources du locataire. Le temps total de location est dans ce cas de quinze ans, mais en contrepartie, le  bénéfice est qu’au final 37 % du coût du logement est amorti.

Pour une location en Scellier intemédiaire, l’Administration admet que le bailleur puisse suspendre son engagement de location à l’issue d’une période de location d’au moins trois ans pour mettre son logement à disposition, gratuite ou onéreuse, d’un ascendant ou d’un descendant.
Cette « suspension » de location à un tiers, qui ne peut excéder neuf ans, entraîne la suspension de l’avantage fiscal ; autrement dit, le contribuable ne bénéficie plus pendant cette période de la réduction d’impôt ni de la déduction spécifique de 30 % sur le montant des loyers perçus.
À savoir : Cette période n’est pas prise en compte dans la durée d’engagement de location de neuf ans. A l’issue de cette période, si le contribuable ne remet pas en location son logement dans les conditions initialement prévues, les avantages fiscaux déjà acquis sont repris.   

La remise en cause de l’avantage fiscal

L’avantage fiscal est remis en cause pour :

• le non-respect de l’engagement de location ;
• le non-respect des conditions de location ;
• la cession, pendant la période d’engagement, du logement ou des parts de SCPI ; 
• l’interruption de la location pendant une durée supérieure à celle admise.

L’Administration a cependant prévu des exceptions. Ainsi, aucune remise en cause n’est faite lorsque le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune :

• est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégorie reconnue ;
• dont le contrat de travail est rompu à l’initiative de l’employeur (licenciement) ;
• décède.

Les plafonds

Le logement est loué à un loyer n'excédant pas certains plafonds de loyers et, pour le seul Scellier intermédiaire (ou social) à certains plafonds de ressources. Ces plafonds sont relevés, chaque année, au 1er janvier.

Les plafonds de ressources en euros, au 1er janvier 2009, uniquement pour le Scellier intermédiaire = plafonds Borloo neuf (cf instruction fiscale 5-D-1-09 et arrêté du 30 décembre 2008 )